専門家が不動産の価格を求める方法を定めるのが不動産鑑定評価基準です。3つの手法と価格の種類を押さえましょう。
星野 ひな
先生、不動産の価格って、どうやって専門的に求めるんですかぁ?
橘 美咲 先生
不動産鑑定評価基準に沿って、主に3つの手法で求めるの。
原価法・取引事例比較法・収益還元法よ。
佐倉 葵
原価法は、もう一度その建物を建てるといくらかかるか(再調達原価)を求め、古くなった分を差し引く手法です。
建物や造成地の評価に向いています。
高梨 ひまり
近くの似た土地の取引価格から考える方法もあるんじゃない?
橘 美咲 先生
それが取引事例比較法ね。
似た取引事例を集めて、時期や事情の違いを補正して価格を求めるの。
事例が多い市街地の宅地などに向いているわ。
星野 ひな
賃貸物件だと、家賃収入から考える方法が合いそうですねぇ?
橘 美咲 先生
鋭いわね。
それが収益還元法よ。
その不動産が生む収益(家賃など)をもとに価格を求めるの。
賃貸用不動産や事業用不動産の評価に向いているわ。
佐倉 葵
求める価格の中心は正常価格ですが、市場性を欠く場合の限定価格・特定価格・特殊価格もあります。
3手法は、いずれか一つに偏らず、併用して適用することが原則です。
高梨 ひまり
原価法=作り直す費用、取引事例比較法=似た事例、収益還元法=収益から、この3つだね!
確認クイズ
不動産鑑定評価基準に関する説明として正しいものはどれか。
- 原価法は、多数の取引事例を比較して価格を求める手法である
- 収益還元法は、対象不動産が生み出す収益に着目して価格を求める手法である
- 取引事例比較法は、再調達原価を求めて減価修正する手法である
- 鑑定評価では、3手法のうち必ず1つだけを選んで適用する
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正解: 2. 収益還元法は、対象不動産が生み出す収益に着目して価格を求める手法である
収益還元法は対象不動産が生む収益に着目する手法が正解。取引事例を比較するのは取引事例比較法(選択肢1は誤り)。再調達原価を用いるのは原価法(選択肢3は誤り)。3手法は原則併用する(選択肢4は誤り)。