部屋や土地を借りる賃貸借。賃貸人・賃借人の権利義務、必要費・有益費、賃借権の譲渡・転貸を押さえましょう。
高梨 ひまり
先生、アパートを借りる契約が賃貸借だよね?
何がポイントなの?
橘 美咲 先生
賃貸借は、貸主が物を使わせ、借主が賃料を払う契約よ。
まず費用の負担がよく出るわ。
佐倉 葵
賃借人が支出した費用には2種類あります。
雨漏り修理など物を維持するための必要費は、直ちに賃貸人に請求できます。
一方、価値を高める有益費は、契約終了時に価値の増加が残っていれば請求できます。
星野 ひな
借りている部屋を、別の人にまた貸ししてもいいんですかぁ?
橘 美咲 先生
それが転貸や賃借権の譲渡ね。
原則として賃貸人の承諾が必要なの。
無断でやると、原則として賃貸人は契約を解除できるわ。
高梨 ひまり
無断だと解除されちゃうんだ。
厳しいね。
橘 美咲 先生
ただし例外があって、無断転貸でも『賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情』があれば、解除は認められないの。
判例で確立したルールよ。
佐倉 葵
適法に転貸された場合、賃貸人は転借人に直接賃料を請求できます。
また、賃貸借が賃借人の債務不履行で解除されると、原則として転借人も明け渡さなければなりません。
星野 ひな
また貸しは、大家さんの承諾が原則いる、って覚えておけばいいんですねぇ。
確認クイズ
賃貸借に関する説明として正しいものはどれか。
- 賃借人が支出した必要費は、契約終了時にのみ償還請求できる
- 賃借権の譲渡・転貸には、原則として賃貸人の承諾が必要である
- 無断転貸があれば、事情を問わず常に賃貸人は解除できる
- 適法な転貸でも、賃貸人は転借人に直接賃料を請求できない
こたえを見る
正解: 2. 賃借権の譲渡・転貸には、原則として賃貸人の承諾が必要である
賃借権の譲渡・転貸には原則賃貸人の承諾が必要なのが正解。必要費は直ちに請求できる(選択肢1は誤り)。背信的行為でない特段の事情があれば解除不可(選択肢3は誤り)。適法な転貸では転借人に直接請求できる(選択肢4は誤り)。